해외에 살면서 한국 집을 가지고 있으면: 재산세·종부세 정리
한국 집을 팔지 않고 가지고 있기로 했다면 매년 보유세를 냅니다. 보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세(종부세)로 나뉩니다. 해외에 살아도 납세 의무는 같지만, 비거주자는 일부 특례를 받지 못해 세금이 더 나올 수 있습니다.
이 글은 2026년 10월 기준 공개 법령을 바탕으로 한 참고용 설명이며 세무 자문이 아닙니다. 종부세 공제금액·공정시장가액비율 등을 바꾸는 2026년 8월 정부 세제개편안이 국회 심의 중이어서, 확정되면 2027년 이후 내용이 달라질 수 있습니다.
1. 언제, 무엇을 내나
| 세금 | 기준일 | 납부 시기 | 계산 기준 |
|---|---|---|---|
| 재산세 | 매년 6월 1일 | 7월(절반)·9월(절반), 20만 원 이하면 7월에 한 번 | 집마다 공시가격 × 공정시장가액비율 |
| 종합부동산세 | 매년 6월 1일 | 12월 | 모든 주택 공시가격 합계 − 공제금액 |
6월 1일에 집을 가진 사람이 그해 보유세 전체를 냅니다. 공시가격은 매매 시세가 아니라 정부가 매년 발표하는 가격으로, ‘부동산 공시가격 알리미’에서 확인할 수 있습니다.
2. 비거주자에게 달라지는 점
종부세는 1세대1주택자에게 두 가지 혜택을 줍니다.
- 공제금액이 9억 원이 아니라 12억 원
- 만 60세 이상 고령자 세액공제와 5년 이상 장기보유 세액공제 (합계 최대 80%)
그런데 종합부동산세법령은 1세대1주택자를 거주자로 한정하고 있어, 해외에 사는 비거주자는 집이 한 채뿐이어도 이 혜택을 받지 못하는 것으로 보는 것이 일반적입니다.
재산세에도 1세대1주택자에게 낮은 공정시장가액비율(2026년분 43~45%)과 특례세율(공시가격 9억 원 이하)이 있습니다. 재산세의 1세대1주택 판단은 주민등록 세대 기준이라, 해외이주로 주민등록이 말소된 경우에는 적용되지 않을 수 있습니다.
3. 얼마나 차이 날까 (예시)
공시가격 15억 원 주택 한 채, 만 62세, 12년 보유한 경우의 예시입니다.
| 경우 | 재산세 (도시지역분·교육세 포함) | 종부세 + 농특세 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 거주자 1세대1주택 | 약 343만 원 (비율 45%) | 약 28만 원 (12억 공제, 세액공제 60%) | 약 371만 원 |
| 비거주자, 주민등록 말소 | 약 482만 원 (비율 60%) | 약 127만 원 (9억 공제, 세액공제 없음) | 약 609만 원 |
이 예시에서는 해마다 약 238만 원 차이가 납니다. 비거주자라도 주민등록상 1세대1주택으로 인정되면 재산세는 거주자와 비슷해질 수 있습니다. 오래 보유할수록 차이가 쌓이므로 팔지, 귀국할지 판단할 때 함께 고려하세요.
보유세 계산기에 공시가격과 나이, 보유 기간을 넣으면 내 경우와 ‘거주자였다면’을 나란히 비교해 줍니다.
4. 해외에서 낼 때 챙길 것
- 납세관리인: 해외에 살면 고지서를 받거나 신고·납부를 대신할 납세관리인을 정해 두는 것이 좋습니다(국세는 국세기본법 제82조, 재산세 등 지방세는 지방세기본법 제139조).
- 자동이체·전자고지: 위택스(지방세)와 홈택스(국세)에서 전자고지와 자동이체를 신청하면 연체를 막을 수 있습니다.
- 세부담상한·특례: 전년도보다 세금이 크게 오르는 것을 막는 세부담상한, 공동명의 특례 등은 계산기에 반영하지 않았으니 고지서와 함께 확인하세요.
